Al jarenlang wordt record na record gebroken en dat is niet goed voor de nachtrust van menig belegger. Want die verwacht een keerpunt en vraagt zich af of en wanneer zijn vastgoed plotseling onverkoopbaar blijkt te zijn. Dilemma’s: niet te vroeg uitstappen en onvoldoende meeprofiteren, maar ook zeker niet te laat zijn.
Omdat veel beleggers uitgaan van ‘what goes up must come down’ is de vastgoedmarkt zich aan het voorbereiden op een mogelijke daling van vastgoed dat de afgelopen jaren zo sterk is gestegen.
De boel verkopen en weer toeslaan in een volgende crisis is bij gespecialiseerde vastgoedbeleggers maar beperkt mogelijk: het geld zit in stenen en móét in stenen. Een zorgvuldig opgebouwde portefeuille is bovendien niet eenvoudig opnieuw opgebouwd, want kwalitatief hoogwaardig vastgoed komt niet vaak te koop. Een defensieve beleggingsstrategie is dan een voor de hand liggend antwoord, maar is net zo goed een vraagstuk om wakker van te liggen. Want wat zijn dan die juiste defensieve keuzes?
Fabels te lijf
’Vastgoed dat sterk is gestegen zal ook hard dalen’ is de eerste fabel die van tafel mag. De recente geschiedenis laat namelijk andere feiten zien. In de twee jaar voorafgaand aan de dotcom-crisis steeg de waarde van Amsterdamse winkels met maar liefst 35 procent en die van kantoren slechts 6 procent. Toch verloren kantoren op dat moment maar liefst 12 procent van waarde en bleken winkels compleet waardevast. Meer recent: kort voor de kredietcrisis steeg industrieel vastgoed het minst, maar daalde ten tijde ervan het hardst.
Ten tweede de fabel dat de meest volatiele markten ook het meest risicovol zijn. Geen belegger die houdt van beweging, zeker niet als de beweging omlaag is. Maar beweging is juist goed, als markten daardoor beter in staat zijn te herstellen van verliezen. Amsterdam is binnen Nederland waarschijnlijk één van de meer volatiele markten, vanwege de grote mate van internationaal kapitaal dat hier investeert. Internationaal geld is immers vluchtiger en stapt uit als de rendementsverwachtingen elders in de wereld hoger zijn.
Mijn voorspelling is echter, dat als er een tijdelijke prijscorrectie komt, Amsterdam deze veel sneller te boven is dan lokale markten. Juist door de diversiteit aan kapitaal kan een vastgoedmarkt ook weer sneller herstellen. Voor de belegger geldt, even geld verliezen mag, maar lang moet het niet duren.
Blik vooruit
Hoezeer de kans op een naderende crisis beleggers ook bezighoudt, de echte vragen moeten gaan over de lange termijn. Hoe gaan demografie, technologie en sociaalmaatschappelijke ontwikkelingen de gebruikersmarkten van vastgoed de komende jaren veranderen? Wat zijn de behoeften van morgen en hoe ziet de gebouwde omgeving er de komende decennia uit? Waar is welke vraag? Vragen die fundamenteler zijn dan wanneer de volgende crisis zich aandient. En ook nog eens vragen die een stuk leuker zijn om over na te denken. Daar wil je best weleens van wakker liggen omdat het relevanter is en daadwerkelijk de kern raakt van strategische keuzes van beleggers.
Michael Hesp is Senior Associate Portfolio Strategy & Analytics bij CBRE Global Investors
Bron: De Financiële Telegraaf.
Syrinx is sparringpartner van Michael Hesp, die nu vaste columnist is bij De Financiële Telegraaf.
