Van diverse kanten zien woningbeleggers regels op hen afkomen. Of het nu gaat om verduurzaming of (lokale) regelgeving die de huurgroei aan banden legt. Vastgoedmarkt vroeg aan Paul Oremus van CBRE Global Investors wat de belegger beweegt om te investeren in Nederlandse woningen of toch zijn heil elders te zoeken.
Er is volgens Oremus, country manager Nederland & fund manager Residential bij CBRE GI, geen sprake van een massale uitstroom van buitenlandse beleggers in de Nederlandse woningmarkt. ‘Wat wij wel zien, is dat een aantal Nederlandse en buitenlandse klanten voor wie wij beleggen, de portefeuille waarin zij beleggen willen verbreden naar andere Europese steden.’
Lage rente
Daar zit volgens Oremus een rationale achter. ‘Partijen die willen beleggen op de Europese woningmarkt wegen bij hun investeringsbeslissingen elementen, als de stijgende huizenprijzen en eventuele risico’s van verschillende deelmarkten, tegen elkaar af. Expansie naar andere Europese landen kan onderdeel van de strategie zijn. Daarnaast drijft de lage rente beleggers naar Europese woningen in het algemeen. Als je het afzet tegen obligaties levert vastgoed, woningen in het bijzonder, nu veel meer rendement op, terwijl het aan de onderkant van de risicosegmentatie zit.’
Schaarste weegt zwaarder
Wat ook helpt: het aanbod aan woningen is laag terwijl de vraag groot is. De schaarste is volgens Oremus een belangrijke drijver onder de Nederlands woningmarkt. Het weegt zwaarder dan de regulering die volgens criticasters met name buitenlandse beleggers van Nederlandse markt zou verjagen. ‘Sowieso zijn er op de Nederlandse markt veel nationale beleggers actief, veelal pensioenfondsen. Die gaan er niet ineens mee stoppen. Datzelfde geldt voor buitenlandse partijen die hier al wat langer actief zijn ’
Kort ritje
Dat dergelijke partijen aangeven voor de lange termijn in Nederland te investeren gaat er bij Oremus wel in. ‘Institutionele core woningbeleggers, ook van buiten Europa, zijn per definitie bezig met de lange termijn. Ze zitten doorgaans niet in de wedstrijd voor een kort ritje, zoals je in 2012 en 2013 wel zag op de kantorenmarkt. Die trok in die jaren heel veel opportunistisch kapitaal aan; iets wat we in mijn beleving na corona mogelijk ook zullen zien in retail.’
De commerciële woningmarkt is volgens hem minder geschikt voor korte ritjes. ‘Door de oplopende prijzen en de regels voor betaalbaarheid is het een investering voor de langere termijn. Dat maakt wat wij middenhuur noemen ook minder interessant voor opportunistische partijen. Dat wil uiteraard niet zeggen dat er geen huurgroei meer mogelijk is, anders zouden beleggers wel massaal afhaken.’
ESG-criteria
De moderne (institutionele) woningbelegger is volgens hem veeleer op zoek naar impact investing, woningbeleggingen die voldoen aan de E(nvironmental)S(ocial)G(overnance)-criteria. Regels, onder meer op het vlak van duurzaamheid en welzijn, zorgen daarbij eerder voor een allocatie naar projecten waarbij de ESG-criteria echt handen en voeten krijgen, dan dat ze een afschrikkende werking hebben.
‘Je ziet nu juist dat beleggers een portefeuille willen opbouwen die toekomstige regelgeving voor is, bijvoorbeeld op het vlak van duurzaamheid. Daarnaast telt bijvoorbeeld mee dat betaalbare huurwoningen als minder volatiel gezien worden en dus een minder groot beslag op het kapitaal leggen.’
Europese investeringsstrategie
Mede door deze elementen werkt CBRE GI voor Nederlandse en buitenlandse beleggers aan een nieuwe Europese investeringsstrategie. Hierbij kan worden belegd in woningen in vijftien van de grootste steden in Europa. ‘Daarbij is het uitgangspunt dat de huur maximaal 30 procent van het besteedbaar inkomen is in deze steden en dat de woningen kwalitatief hoogwaardig én duurzaam zijn. De markten waar wij ons op richten kenmerken zich net als veel Nederlandse steden door een vraag naar huurwoningen die groter is dan het aanbod en huurprijzen die gemiddeld relatief laag zijn ten opzichte van de koopprijs. Daarbij kijkt CBRE GI in het bijzonder naar jonge of nog te realiseren woningbouwprojecten. ‘Dat ligt voor de hand als je een portefeuille wilt opbouwen die aan de ESG-doelstellingen voldoet.’
Politiek speelveld
Een pan-Europese portefeuille zorgt volgens Oremus voor een betere spreiding van risico en rendement. ‘In de lokale markten waar wij voor hebben gekozen – de G5 in Duitsland en elf andere steden in West-Europa – zijn de kaders globaal hetzelfde. Er is veel vraag naar betaalbare woningruimte en het speelveld voor beleggers is er duidelijk. Natuurlijk kunnen er verschillen zijn in lokale regelgeving maar het is inherent aan dit marktsegment dat je je gelijk ook op een politiek speelveld begeeft.’
Grosso modo is de Europese woningmarkt in de beleving van Oremus nog altijd aantrekkelijk omdat de economie gezond is. ‘Specifiek voor de woningmarkt geldt dat dit echt een volwassen markt is waar veel liquiditeit is te vinden. Dat zorgt voor vertrouwen bij beleggers dat een andere partij op termijn jouw investering kan overnemen.’
Oplopende regeldruk
Oremus is niet doof voor de klaagzang over oplopende regeldruk, in het bijzonder in Nederland waar zowel institutionele als particuliere beleggers om het hardst waarschuwen voor investeringen die elders rijke grond vinden. Regelgeving an sich jaagt beleggers volgens hem echter niet weg. ‘Natuurlijk kan oplopende regeldruk beleggers schrik aan jagen. Als je kijkt naar de situatie in Nederland, Amsterdam in het bijzonder, dan lijkt het af en toe wel een wedstrijd wie het strengst is met de regels voor de vrije sector. Onduidelijkheid of onvoorspelbaarheid aan regelgeving is wel desastreus. Een belegger wil weten waar hij aan toe is om een juiste afweging te maken in zijn investeringsbeslissing. Het laatste jaar zien we dat de regelgeving aan veel veranderingen onderhevig is. Dit maakt de afweging voor beleggers op dit moment moeilijk.’
Huurstop Berlijn
Voorspelbaarheid van regels vinden woningbeleggers volgens hem daarom prettig en zelfs noodzakelijk. ‘Als je weet waar je aan toe bent kun je dat inprijzen. Een partij als Deutsche Wohnen heeft de afgelopen jaren een groot belang in de woningmarkt van Berlijn opgebouwd. Doordat er eenzijdig een huurstop is afgekondigd heeft een belegger met een dergelijk marktaandeel echt wel een probleem. Voorspelbaarheid is voor iedere belegger in de woningmarkt van het grootste belang. Het bepaalt of je op de lange termijn aan je beloftes kunt voldoen.’
