Was het kopen van nieuwbouwwoningen in ons land tot voor kort hoofdzakelijk voorbehouden aan binnenlandse (institutionele) beleggers, inmiddels verleggen ook buitenlandse beleggers hun focus meer naar nieuwbouw. Roel Timmermans van Cushman & Wakefield ziet dat, ondanks regulering, de vraag naar beleggingen in nieuwbouwhuurwoningen steeds meer divers wordt.
Op verzoek van Vastgoedmarkt vroeg internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield aan een aantal van haar Europese kantoren in hoeverre deze een verschuiving zien van de allocatie in investeringen binnen de Europese woningmarkt. Maakt de reguleringsdrift een einde aan het feestje van de internationale woningbeleggers, in het bijzonder op de Nederlandse woningmarkt?
Veilige haven
Nee, is het kort en bondige antwoord van Roel Timmermans, associate Capital Markets bij Cushman & Wakefield. ‘Over het algemeen is het beeld dat de Europese woningmarkt nog steeds dé veilige haven is voor vastgoedbeleggers, waar dat tien jaar geleden midden in de vorige crisis nog retail was. Toen gold: een mens moet toch winkelen; nu geldt: een mens moet altijd wonen.’
Zoals al vaker gememoreerd wordt de woningmarkt in de door corona lamgeslagen Europese economie geschraagd door een enorme overvraag. ‘Natuurlijk is die vraag niet in alle regio’s even groot’, aldus Timmermans. ‘Ook in Duitsland zijn er net als in Nederland regio’s waar de bevolking al jaren krimpt. Dat is een belangrijke take away voor beleggers die over de grens willen kijken. Over de gehele linie is er in veel West-Europese landen sprake van een woningtekort.’
Gereguleerde segment
Regulering heeft nauwelijks invloed op de allocatie van investeringsgelden in woningen in de verschillende Europese steden waar C & W actief is. ‘Dat heeft er veelal mee te maken dat regulering vaak een regionale aangelegenheid is waar je als investeerder niet direct beleid op kunt maken. Ook heeft het hoofdzakelijk betrekking op het gereguleerde segment. Dat wil niet zeggen dat dergelijke regels de markt niet raken.’
In Berlijn kwam de woningmarkt zelfs helemaal stil te liggen. De politiek kondigde daar een huurstop af. Dergelijke draconische maatregelen leiden er volgens Timmermans niet per se toe dat beleggers afhaken. ‘Er zit heel veel geld in de markt en dat moet ergens heen. Een belegger in de woningmarkt is vooral op zoek naar stabiliteit en voorspelbaarheid in regelgeving. Ook is bij meest vergaande maatregelen, bijvoorbeeld om de huur te reguleren vaak de gedachte dat het op de lange termijn niet houdbaar is.’ De woorden van Timmermans worden gestaafd door het recente verbod van het huurplafond door het Duitse constitutionele hof.
Regio Catalunya
Volgens Timmermans denken de meeste beleggers dat het wat regelgeving betreft wel los zal lopen zolang het maar voorspelbaar is en de spelregels niet tijdens de wedstrijd wijzigen. Betaalbare huren worden bovendien vaak ook ingeprijsd om lokale wetgeving het hoofd te bieden. In Spanje is dat lastiger, wat volgens Timmermans de reden is dat daar bij uitzondering wel een enigszins terugtrekkende beweging is te zien van investeerders op de woningmarkt. ‘Maar dat geldt dan wel hoofdzakelijk in regio Catalunya, rondom Barcelona. Er geldt daar veel meer flexibiliteit in huurcontracten en huren worden in Spanje geïndexeerd op basis van een gemiddelde per regio. Dat heeft een enorme impact op de business case. Je hebt voorspelbaarheid nodig.’
Focus op middenhuur
Inmiddels zijn zowel Nederlandse als buitenlandse beleggers volgens hem wel gewend aan de hier vigerende regeldruk, zelfs als dat wordt gevat in strikte huurregels. Zoals de 40-40-20-quota die bij nieuwbouw in Amsterdam gelden voor de huurniveaus (sociaal, middenhuur, vrije sector).
Timmermans: ‘Op dergelijke regels baseren beleggers hun Europese strategie. Een focus op middenhuur kan ook voor buitenlandse beleggers heel aantrekkelijk zijn, omdat zij daar minder verhuurrisico zien. Je weet voor een langere periode wat je rendement en risico zijn. Toen er nog sprake was van een maximale huurverhoging op inflatieniveau, zagen wij beleggers afhaken. Maar nu CPI + 1 procent de komende jaren het uitgangspunt is, is er toch weer voldoende speelruimte ontstaan voor beleggers.’
Lage aanvangsrendementen
Aan de kostenkant is het voor beleggers ook prijziger geworden om in te stappen op de Nederlandse woningmarkt. De sterk oplopende prijzen zorgen voor lagere aanvangsrendementen. Dat hoeft volgens Timmermans niet per se slecht nieuws te zijn voor beleggers. ‘Bijvoorbeeld als een stabiele huurgroei het uitgangspunt is en er dus weinig risico is. Of als je verwacht dat er juist een toekomstige huurgroei is, dan kan een laag aanvangsrendement acceptabel zijn.’
In weerwil van de veronderstelde negatieve impact van de regeldruk in combinatie met de stijgende prijzen neemt de honger van (buitenlandse) beleggers naar Nederlandse woningen eerder toe dan af. Vorig jaar stokte de teller van investeringen door beleggers op ruim 9 miljard euro op basis van cijfers die Cushman & Wakefield bijhield. Ongeveer 4 miljard euro van het investeringsvolume komt van buitenlandse beleggers.
Verschuiving naar nieuwbouw
‘Daarbij lag de focus met name op bestaande woningen’, aldus Timmermans. Het investeringsvolume in nieuwbouw was ongeveer 25 procent van de totale markt in 2020, ongeveer het dubbelde van een jaar eerder. ‘Daarbij constateren wij op basis van de klantcontacten dat buitenlandse beleggers hun focus aan het verbreden zijn naar nieuwbouw. De eerste bestemming is Amsterdam en vervolgens wordt er gekeken naar andere grote steden. Recent deden wij nog een nieuwbouwtransactie met Heimstaden in Breda.’
‘Buitenlandse woningbeleggers lijken nu ook mee te willen/kunnen in de hier gebruikelijke forward funding structuur en eventuele gescheiden koop-/aanneming. Daarbij staan zij wél open voor het doen van een aandelentransactie. Vroeger waren ze hier nog niet zo happig op. Maar er schuilt ook een zekere logica achter om het nu wel te doen. De fundamenten voor de Nederlandse woningmarkt zijn vanuit beleggersoogpunt gezond, zeker als je kijkt naar de demografische ontwikkelingen. Tegelijkertijd is er nauwelijks meer bestaand aanbod. Wil je een groeisprong maken, zul je ook naar nieuwbouw moeten kijken. Nieuwbouw geeft je ook het voordeel van de kwaliteit die jij als belegger voor ogen hebt. Je hebt gelijk het echte coresegment te pakken.’
